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今年年初，國(guó)務(wù)院總理溫家寶表示，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步 完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。從以鄭州為代表的河南房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒(méi)有放松，樓市成交量呈現(xiàn)出較為明顯 的回升態(tài)勢(shì)。二季度以來(lái)，多個(gè)地方政府刺激剛性需求，意圖提振房產(chǎn)市場(chǎng)，特別是“五一”之后，各地樓市政策微調(diào)的消息頻出，部分城市房產(chǎn)銷量數(shù)據(jù)顯示，地 產(chǎn)行業(yè)正步入價(jià)跌量漲的階段，銷量有持續(xù)回升趨勢(shì)。

市場(chǎng):價(jià)跌量穩(wěn) 理性預(yù)期增強(qiáng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%，增速比1-3月份回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。這已是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)第八個(gè)月同比增速回落，且回落幅度進(jìn)一步增大。

分析人士指出，房地產(chǎn)投資增速回落，就意味著樓市開(kāi)發(fā)投資到新增供應(yīng)周期時(shí)間之后，需求反彈的可能性增大。

但同時(shí)我們注意到的是，4月份鄭州商品住宅均價(jià)6841元/平方米，比3月份微降13元/平方米。在連續(xù)兩個(gè)月上漲之后，鄭州房?jī)r(jià)停止其攀升步伐，出現(xiàn)小幅回落。 5月份的樓市還未出現(xiàn)明顯的“反彈”。 

“價(jià)跌量穩(wěn)、市場(chǎng)依然會(huì)存在一定的波動(dòng)”成為業(yè)界共識(shí)。在河南財(cái)信置業(yè)有限公司副總經(jīng)理辛東看來(lái)，樓市價(jià)格戰(zhàn)勢(shì)必會(huì)愈演愈烈，試探性的特價(jià)房和直接打折降價(jià)活動(dòng)將會(huì)增多，預(yù)計(jì)價(jià)格還會(huì)有小幅下跌的空間。深藍(lán)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)更是直言，5月份鄭州房?jī)r(jià)依然存在下行趨勢(shì)，可能有300元/平方米-500元 /平方米的空間。

對(duì)于影響當(dāng)前市場(chǎng)的因素，深藍(lán)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)指出是由于開(kāi)發(fā) 商資金緊張和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不確定性造成的，這不僅影響到了開(kāi)發(fā)企業(yè)，也使購(gòu)房者變得更加謹(jǐn)慎。這樣的觀點(diǎn)也基本成為市場(chǎng)共識(shí)，調(diào)控大勢(shì)不變，限購(gòu)政策對(duì)市 場(chǎng)產(chǎn)生的影響是深遠(yuǎn)的，也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一個(gè)階段后必然要合理回歸的表現(xiàn)。

政策:調(diào)控基調(diào)不會(huì)動(dòng)搖

央行5月12日宣布，從5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將釋放4000億-5000億元流動(dòng)性資金。不過(guò)，股市和樓市對(duì)這一消息反應(yīng)都不是太強(qiáng)烈。雖然有地產(chǎn)人士在第一時(shí)間宣稱“利好”，但更多業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)樓市應(yīng)該是間接弱性受益。如果是降息，對(duì)市場(chǎng)的刺激會(huì)比較明顯。

與此同時(shí)，最近頗為吸引眼球的“揚(yáng)州樓市新政”與近期密集出臺(tái)的地方樓市政策一起，被納入“微調(diào)”的范圍--直指“剛需”。目前多個(gè)城市出臺(tái)了不同程度的樓市微調(diào)政策，效果如何還未可知。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，這是地方政府的一個(gè)重要表態(tài)。

河南隆基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理白亮認(rèn)為，這不是對(duì)市場(chǎng)的試探和刺激，它只是地方政府和金融機(jī)構(gòu)調(diào)節(jié)市場(chǎng)穩(wěn)定的一種釋放能力，對(duì)于樓市影響甚微。就房地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，政府的調(diào)控能力、決心及意志是不會(huì)改變的，也不可能改變。 

鄭州玉安聯(lián)合置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)桑蓓則進(jìn)一步闡述了自己的觀點(diǎn)，政府和金融單位的遠(yuǎn)期著力點(diǎn)在于從另外一個(gè)層面讓調(diào)控更符合市場(chǎng)規(guī)律，在和市場(chǎng)保持一致 的情況下，進(jìn)行合理性調(diào)整，使其重心從注重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)向注重其社會(huì)功能，這也是新一輪樓市調(diào)控與以往調(diào)控政策的區(qū)別。

其實(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹早在4月份表示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持控制投資性需求，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)加大保障性住房供給，滿足市場(chǎng)剛性需求。

行業(yè):“抱團(tuán)”能否“溫暖”樓市 

隨著樓市調(diào)控“限字令”的全面升級(jí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商從“不差錢(qián)”陷入“四處找錢(qián)”境地。住建部政策研究中心主任秦虹也于日前建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，“要把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)，積極轉(zhuǎn)型調(diào)整則是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的關(guān)鍵。” 

2012年，“抱團(tuán)取暖”顯然已成為房地產(chǎn)業(yè)界首選的融資模式，日前又傳出鄭州地產(chǎn)基金合作聯(lián)盟也已開(kāi)始運(yùn)作。同時(shí)，在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了被稱為“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”的運(yùn)作模式，如建業(yè)泰宏國(guó)際城項(xiàng)目、泰宏陽(yáng)光城項(xiàng)目等。

這種市場(chǎng)現(xiàn)象的出現(xiàn)，引起了行業(yè)人士的重視，同時(shí)也有質(zhì)疑的聲音存在。深藍(lán)地產(chǎn)分析指出，這是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部自我整合必然出現(xiàn)的趨勢(shì)之一。 桑蓓認(rèn)為上述現(xiàn)象的出現(xiàn)是項(xiàng)目并購(gòu)、項(xiàng)目合作、資金合作的重要力量，它也符合了限購(gòu)政策之下的市場(chǎng)狀況，但這只是現(xiàn)階段市場(chǎng)下的一個(gè)產(chǎn)物，其運(yùn)作程序及操 作的合理性都亟待關(guān)注。從個(gè)人角度看，她對(duì)這種房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式非常認(rèn)同。

“在國(guó)家政策調(diào)控不變的環(huán)境下，這種‘抱團(tuán)取暖’的現(xiàn)象將會(huì)產(chǎn)生不利的影響。”白亮有著自己的見(jiàn)解，在現(xiàn)階段內(nèi)，“抱團(tuán)取暖”暫時(shí)性解決了企業(yè)的資金問(wèn)題，卻也直接影響到市場(chǎng)房?jī)r(jià)不能正常回歸，延長(zhǎng)企業(yè)回收資金的時(shí)間，長(zhǎng)遠(yuǎn)看有干擾甚至切斷企業(yè)資金鏈的可能。

辛東則是持明顯肯定的態(tài)度，房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式不但解決了房企的資金問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了各房企之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也同樣有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

 觀點(diǎn):剛性需求者的購(gòu)房良機(jī)已到

鄭州的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的下降，只會(huì)根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行微小的調(diào)節(jié)，我對(duì)鄭州下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很有信心，相信它會(huì)在一個(gè)平穩(wěn)的階段實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的價(jià)值。對(duì)于 剛性需求的購(gòu)房人群，我建議要正確了解房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)政策，根據(jù)自身需求，從生活便利度、價(jià)格、戶型等多方面進(jìn)行綜合考慮，選擇適合自己需求的區(qū)域和樓盤(pán)。

--桑蓓

5月本就是樓市傳統(tǒng)購(gòu)房季，此間將會(huì)有很多樓盤(pán)集中上市，市場(chǎng)供應(yīng)量將大大增加，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)力也就加大。為了在5月做出好成績(jī)，不排除各房企會(huì)加大以價(jià)換量的力度，房?jī)r(jià)下滑再加上銀行利率的下調(diào)、可供選擇的樓盤(pán)增多，5月對(duì)于不少購(gòu)房者尤其是剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)將會(huì)是一個(gè)好機(jī)會(huì)。

--辛東 

在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，河南的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持向上發(fā)展的態(tài)勢(shì)。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，購(gòu)房剛性需求人群急劇增加。此階段是這部分購(gòu)房人群置業(yè)的最好時(shí)機(jī)，究其 原因，其一，源于目前剛性居住需求，這也促使企業(yè)抓緊機(jī)遇加快資金運(yùn)轉(zhuǎn)；其二，房地產(chǎn)企業(yè)為了快速回籠資金，采取眾多促銷舉措，有利于購(gòu)房選擇。(白亮)